住宅工程外墙开裂、渗水、空鼓、脱落等常见质量问题，直接影响着建筑物外观质量和房屋正常使用，特别是前几年建造的老旧住宅建筑，外墙装饰面层及保温层脱落时有发生，“悬在城市上空的利剑”及昂贵维修资金，对人民群众生命财产安全造成了威胁。针对住宅工程外墙面质量缺陷问题，本文结合工程实际工作管理经验，分析住宅工程外墙面存在的常见质量缺陷状况和原因，通过理论与实际相结合的方法，提出了有效的风控措施，以供参考。

随着我国形势发展和居民生活水平不断提高，人们对建筑质量及居住环境提出了更高的要求。建筑工程外墙开裂、渗水、空鼓、脱落等质量缺陷己受到广大居民和消费者的关注。为进一

步加强住宅工程质量管理，避免和减少此类质量风险和安全事故发生，住宅工程质量多发问题也受到了政府及社会高度重视。为了有效防治住宅工程外墙面层开裂、渗水、空鼓及脱落等质量问题，从设计、施工、材料、检测、验收等各环节对外墙面层开裂、脱落提出以下相关控制措施和建议，从而保证住宅建筑的工程质量和使用安全。

外墙装饰面层质量问题现状情况

根据建筑外墙面存在质量问题情况分析，建筑外墙装饰面层开裂、空鼓、脱落现象常出现在不同构造层的交界处，目前住宅工程常见外墙面层存在的质量缺陷主要有以下几种：

（1）外墙面抹灰层与基层之间出现开裂、空鼓、脱落；

（2）外墙饰面砖与粘结层之间出现开裂、空鼓、脱落；

（3）外墙保温层与基层之间出现开裂、空鼓、脱落；

（4）外墙面腻子涂料层与粘结层之间出现开裂、空鼓、脱落等。

建筑外墙面层出现开裂、空鼓、脱落等情况，将会导致外墙面渗漏水风险和外墙面层脱落伤人的安全隐患。

外墙装饰面层质量问题原因分析

1、外墙抹灰层开裂、空鼓、脱落原因分析

（1）在外墙装饰图纸中，设计未明确对大面积外墙粉刷层留分隔缝或未对外墙抹灰层装饰层进行专项留缝设计，导致外墙部位砂浆层在热胀冷缩作用下出现不规则裂缝，外墙在受雨水渗透及冻融相互作用下形成小范围空鼓或夹层，逐步发展为大面积剥落现象。

（2）抹灰面层砂浆强度高于底层或基层；材料有效的水泥含量不足、砂浆配合比不满足要求或原材料含泥量过高等原因，砂浆在凝结过程中产生较大收缩应力破坏基层或底层产生空鼓、开裂。

（3）搅拌好的抹灰砂浆未在规定时间内及时用完，抹灰砂浆在干硬后进行加水二次搅拌重复使用，因砂浆强度和粘结力降低，从而造成抹灰层开裂、空鼓等现象。

（4）外墙面基层处理不到位：因高层住宅建筑内外墙多采用混凝土剪力墙结构，由于混凝土外墙表面较为光滑，如抹灰施工前没有对光滑混凝土表面进行拉毛、甩浆处理或处理不到位，使光滑的基层表面与砂浆粉刷层粘接力不足而产生空鼓、开裂及脱落。

（5）基层清理不干净：外墙抹灰施工时没有对墙体基层表面灰尘、油污杂物处理干净。同时因墙体基层干燥，在抹灰施工前未对干燥墙体基层进行洒水润湿，由于基层吸水过快，砂浆未能与基层充分粘结而导致空鼓、开裂现象。

（6）基层表面平整度、垂直度偏差大，使局部抹灰层偏厚；在抺灰时未进行分层找平施工及加网等措施，而采用一遍成活的抹灰方法，因抹灰层过厚干缩率较大，导致抹灰层开裂、脱落。

（7）外墙抹灰施工完成后未按规定进行养护：如施工时遇到高温季节，抹灰砂浆水分快速蒸发，砂浆与墙体基层之间未形成有效粘接强度，使外墙抹灰面层引起开裂、空鼓或脱落。

2、外墙饰面砖开裂、空鼓、脱落原因分析

（1）设计不合理：有些小区为了追求外表美观，在外保温面层上采用了外墙饰面砖装饰。因保温材料质地松软，无法承受外墙面砖重量和水泥浆粘合力，容易导致外墙面砖的空鼓和脱落。

（2）选用的外墙面砖粘结材料质量差，粘结强度不够；或‌面砖粘结材料配合比不准确，稠度控制不好，因粘贴饱满度不足无法承受面砖的自重，在受外部环境影响下造成‌面砖脱落。

（3）饰面砖质量差‌：面砖吸水率过高或过低，与粘结材料的相容性差；墙面砖泡水湿润时间不够或水膜没有晾干等问题；使面砖粘结力降低，从而使面砖脱落。‌‌

（4）基层表面未清理干净，存在灰尘、油污等杂质或因基层过于干燥光滑，贴砖前未对基层酒水湿润及拉毛处理，影响面砖与基层的粘结力而产生面砖空鼓或脱落。

（5）外墙面砖勾缝不密实或因外墙有开裂、孔洞，雨水渗入后侵蚀粘结层，降低粘结强度，造成外墙面砖脱落。

（6）外墙面砖铺贴完成后养护不到位或因外加温度的剧烈变化，导致面砖和基层材料热胀冷缩的程度不同，产生应力从而使面砖脱落。‌‌

3、外墙面保温层开裂、空鼓、脱落原因分析

（1）外墙保温层设计时没有考虑到建筑物的结构特点、气候条件等因素，特别是对沿海负风压较大的区域以及采用了岩棉、XPS、酚醛板等保温材料的项目，导致保温层在使用过程中出现脱落现象。

（2）设计未对外墙保温的关键节点进行设计专篇，未按保温材料的单位面积重量，通过计算来确定保温层与基层的粘贴面积、锚栓规格以及单位面积所需的锚栓数量。

（3）所选用的保温板、胶粘剂、锚栓等材料质量不合格，在受到外力作用时，保温系统产生松动破坏并脱落。

（4）外保温未按设计要求锚固施工：锚栓数量不足、锚固方式不正确或锚栓入墙深度不足，都会导致锚固力不够，引发保温系统松动脱落。

（5）基层墙体强度不足或其表面存在影响胶粘剂粘贴的浮灰、油污，未对其进行界面处理等，都会导致保温材料与墙体粘结不牢，出现脱落。

（6）基层墙面不平整或保温板铺粘时布胶方式不当、布胶量不足等，导致保温板与基层之间的有效粘结面积无法满足规定要求，从而影响保温系统的牢固度。

（7）在外墙门窗、阳台、井道等洞口四周保温板未采取锚栓加密设置，造成松动及脱落。

（8）外保温系统在雨雪天和温度过低时施工或因外保温板铺装后未及进行外墙面层装饰覆盖，导致外保温板长时间外露受冻融及高温暴晒等影响，进而引发保温系统破坏脱落。

4、外墙面腻子涂料层开裂、空鼓、脱落原因分析

（1）外墙面施工中采用不耐水腻子或使用刚性腻子，导致腻子的防水性及柔韧性不够，在受到水的浸渍起泡引起开裂。

（2）因基层清理不干净、未涂底漆或基层本身有开裂，会导致外墙涂料的附着力差，容易产生涂料层开裂脱落。‌

（3）在基层含水率较高，未达到涂刷面层施工要求的情况下，提前开始腻子或涂料层施工，基层或砂浆层多余的水份以水蒸气方式逐步外侧渗透，在耐水腻子层受到阻挡，导致腻子层与基层之间附着力下降并出现夹层，在自然风化作用下夹层逐步发展扩大为涂料面层起皮、剥离现象。

（4）外墙窗口周边及墙体转折处等易产生应力集中的部位，未设增强抗裂网格布以分散其应力从而引起外墙涂料装饰层开裂。

（5）抹底层胶浆时直接把网格布铺设于墙面上，胶浆与网格布不能很好地复合为一体，使得网格布起不到应有的约束和分散作用，而造成面层开裂。

（6）面层中网格布的埋设位置不当，过于靠近内侧，因网格布间断开无搭接或搭接尺寸不满足规范要求，而引起的无约束开裂。

（7）因基层砂浆或保温材质表面松散、强度不足，造成腻子层与基层之间的粘接力不足和附着力下降。在自然温差变化导致热胀冷缩、雨水渗入、大风等综合作用下产生了腻子涂料面层的大面积开裂、空鼓和脱落现象。

外墙装饰面层质量缺陷控制措施

1、设计方面

从设计源头抓起，确保建筑工程图纸符合相关规范与标准要求；加强对住宅工程质量通病源头治理；做好设计审图工作，并对审查通过的施工图设计文件加盖审查合格章，保证审图质量，做到风险管控前移。

（1）设计单位应严格按设计规范及当地相关文件规定要求，加强对外墙开裂、渗漏、空鼓、脱落等关键节点设计管控，编制“住宅工程关键节点设计专篇”，为具体实施提供技术指导。

（2）设计单位应严格按照工程建设强制性标准进行设计，对建筑立面装饰构件与主体结构的连接进行抗震设防。优化设计深度，加强外墙装饰物、挑檐、雨蓬等外露结构构造措施，确保外墙装修材料或构件与主体结构连接安全牢靠。

（3）设计文件对外墙面工程做法表中应明确外墙面构造层次及顺序，构造层的材料尺寸、性能、连接方式要求等，构造顺序、材料尺寸、性能和连接方式等应满足设计规范要求。

（4）对在大面积外墙的粉刷层和装饰面层设计时，应按要求设置分格缝、变形缝，外墙大面积抹灰时应设置水平分格缝和垂直分格缝；并做好变形缝处的防水节点处理。

（5）设计文件中应强调在砂浆找平层与其基层墙面之间应采用较为合理的界面剂，加强找平层与基层之间的粘接力。

（6）外墙外保温设计应优先采用保温与结构一体化设计方案；通过利用连接件将保温材料置于预制混凝土墙体中或利用保温板反打一体化，预制、保温模板一体化现浇等安全、可靠技术，使保温材料和混凝土主墙体结合成有机整体，进而实现墙体和保温同步施工的墙体系统。

（7）外墙保温一体化系统，保温材料的性能、连接节点、构造措施应进行专门设计，并对连接件的材料、性能和安装提出要求；对墙体饰面材料的锚固或拉伸粘结强度应提出设计要求。

（8）设计外保温层和主墙体之间应有锚固件等可靠连接措施，明确每平米墙面上连接件的布置数量和连接件在主墙体中的锚固深度要求。

（9）在对外墙饰面层选择时，外饰面应与保温系统相匹配，宜设计为透气性好的涂装系统，避免使用自重过大的饰面材料。预制混凝土反打保温外墙板薄抹灰系统饰面层宜采用浅色涂料、饰面砂浆等轻质材料，不宜粘贴饰面砖做外装饰面层。

（10）外墙体保温工程的设计应综合考虑各构造层的协同作用。外饰面的选择也应与保温系统相契合，适合采用透气性良好的涂装系统，并注意合理设计分隔缝。

2、施工方面

强化施工过程控制，施工环节是建筑工程外墙装饰面层质量控制的关键，从施工工艺、施工方法和施工人员素质及技能水平各个环节严格把关，从而保证工程质量。

（1）施工单位应根据设计文件及相关标准编制外墙装饰及外保温专项施工方案，方案内容包含外墙抹灰层、外墙饰面砖、保温板及外墙腻子涂料面层等关键施工工序、验收标准，并经施工单位技术负责人和项目总监审批通过后实施。

（2）项目技术负责人应对外墙装饰施工人员进行专门的技术质量交底，并做好外墙装饰样板墙，施工人员须严格按专项施工方案及外墙装饰样板标准施工。

（3）施工单位须加强对外保温操作工人的教育培训，未经教育培训或考核不合格的人员，不得从事外墙外保温工程上岗作业。

（4）对混凝土结构等光滑基层墙面应进行剔毛，抹灰前先在基层表面涂刷一道水泥浆粘结层或喷浆处理，以增加抹灰层与基层的粘结力。

（5）外墙砂浆抹灰前或外墙砖施工前，对基层上的各类污物应全部清理干净，并将基层表面提前洒水湿润。

（6）在外墙体不同材料基体交接处，须铺贴钢丝网、抗裂网格布等加强措施，当采用加强网时，加强网与各基体的搭接宽度不应小于100mm。

（7）对基层表面垂直度和平整度偏差超过8～10mm的部位应在抹灰前剔平；应分层抹灰，每层每次抹灰厚度宜为5mm～8mm，抹灰总厚度大于或等于35mm时，应采取挂网等与基体粘结的加强措施。

（8）每一遍抹灰前，须对前一遍的抹灰质量（空鼓、裂缝）检查处理，两层抹灰间的间隔时间不应少于2～7d，且各抹灰层接缝位置应错开。

（9）抹灰砂浆应按正确的配合比进行配制，砂浆应随拌随用，并在3小时内使用完毕；当施工期间气温超过30℃时，应在2小时内使用完毕，避免超期使用而导致粘度和粘性降低，出现空鼓和裂缝。

（10）外墙面抹灰面层完成24h后，需要进行养护，以减少抹灰层在干燥过程中产生的收缩应力，从而避免因应力集中而导致的开裂空鼓问题。

（11）外墙面砖粘贴使用前须清理干净，用干净的清水浸泡，直到不冒泡为止，然后取出，待表面晾干后方可铺贴；面砖铺贴时要充分揉压，确保面砖与粘结砂浆紧密结合。

（12）面砖铺贴后应及时进行勾缝处理，勾缝要密实，‌防止外墙渗水。‌‌‌‌在大面积铺贴外墙面砖时应注意预留足够的收缩膨胀缝，确保热胀冷缩需要。

（13）外墙保温系统的保温板外表面应平整，存在尺寸偏差时应采取处理措施；采用修补砂浆进行找平时，外立面应采用抗裂砂浆复合耐碱玻纤网做防护层。

（14）外墙保温板不应直接粘贴在砌体上，应抹底灰找平后再粘贴；抹灰层应采用水泥砂浆，强度等级不应低于M5。

（15）采用保温与结构一体化施工时，外保温模板和现浇墙体之间应有锚栓等可靠连接措施，锚栓数量和锚固深度应满足现浇施工要求。当墙体保温层采用预埋或后置锚固件固定时，锚固件数量、位置、锚固深度和拉拔力应符合设计要求。

（16）外保温工程应做好系统的起端、终端以及檐口、勒脚处的翻包或包边处理。装饰缝、门窗四角和阴阳角等部位应设置增强耐碱玻纤网。

（17）外保温工程施工期间的环境空气温度不应低于5℃，在5级以上大风天气和雨雪天不应进行外保温施工。外保温板铺装后应及时进行外墙面层装饰施工，避免外保温外露时间过长。

（18）外墙涂料基层表面浮灰和杂质应清理干净，确保基层洁净、干燥；过于光滑的表面应用采用界面剂或其它措施处理，以增强涂料的附着力，减少脱落。

（19）外墙饰面涂料施工前宜采用外墙柔性腻子对防护层封闭及整体找平施工。在基层表面和涂刷粘结层时，要确保胶粘剂和涂料均匀涂刷，避免涂刷量不足或不均匀导致的粘结不良。

（20）外墙分层涂饰时，须待上一道涂饰充分干燥后，才可进行下一道涂饰施工，并保证毎层涂布厚度，且最后一次涂布前做好挂网施工工序，挂网隐蔽前按要求通知相关人员进行验收。

（21）外墙装饰抹灰分格条（缝）的设置应符合设计要求，宽度和深度应均匀，表面应平整光滑，棱角应整齐，分格条（缝）内水泥浆应饱满、光滑，不得有裂缝及空洞现象。

（22）避免在恶劣天气条件下（如高温、雨雪、冰冻等）进行外墙装饰施工，以减少因环境因素导致的外墙装饰层质量问题。

3、材料方面

从材料供应选择、材料进场检验、材料存放管理等严格控制，确保工程材料质量符合要求。

（1）材料供应通过货比三家，保质优价原则，选择好的供应商厂家，并经当地政府规定的建筑工程材料备案，严禁使用劣质不合格材料。

（2）外墙所有饰面材料进场时，应在监理工程师监督下进行验收，并按规定取样复验，复验合格才能使用。

（3）进场的合格材料应存放在室内通风地方，采取防潮、防水等保护措施，避免在露天下雨受潮，对结块硬化和过期砂浆、水泥等材料严禁继续使用。

（4）外墙抹灰砂浆的配合比应按标准比例进行调配，不得随意更改。同时要严格控制水灰比，以免影响砂浆的强度和耐久性。避免因预拌砂浆材料砂粒过细；水泥标号不达标；配合比不正确等原因导致外墙面砂浆开裂起壳。

（5）外墙面砖应选择吸水率适中、无裂缝瑕疵的面砖；饰面砖粘贴剂须符合相关技术要求和施工技术规程标准要求。

（6）现浇保温外墙材料应入库保管，不得长时间暴露在大气、雨水等环境，堆放过程中应避免保温模板产生塑性变形。

（7）保温材料表面在现场应做抗裂砂浆复合耐碱玻纤网抹面层，其施工应符合现行标准《外墙外保温工程技术标准》JGJ 144的有关规定。

（8）外墙应选择高质量的胶粘剂和外墙耐水性好腻子涂料，确保其具有良好的粘结性和耐水性。外墙涂料应选用吸附力强、耐候性好、耐洗刷的弹性涂料及耐碱性优异的耐碱网格布。

4、检测方面

做好对材料使用前检测、施工过程中专项检测和竣工质量检验，从而避免隐藏在工程中的隐患缺陷。

（1）加强外墙装饰材料使用前检测，对每种材料的品种、规格、性能等都须进行取样检测，检测合格后封存并挂好材料检测合格牌。不合格材料应退场处理，不得留存在施工现场。

（2）施工过程检测，选择有资质的检测机构按规定要求对外墙抹灰层进行拉伸粘结强度检测；对采用硅墨烯外保温系统的外墙抹面层粘结强度进行拉拔试验检测；保温板材与基层的粘结强度应做现场拉拔试验检测；对后置锚固件应进行锚固力现场拉拔试验；对外墙面砖与基层的粘结强度应做现场拉拔试验。确保外装饰各层之间的粘结牢固。

（3）外墙面装饰面层施工完成后，采无人机红外热成像技术和手持红外热成像测温仪技术，对外墙装饰层缺陷进行辨识，检查建筑外墙饰面层空鼓、渗漏等质量缺陷，做提前发现及时处理，降低后期外墙装饰层脱落风险。

5、验收方面

在施工前、施工过程中及施工完成的每道工须进行验收，及时清除质量隐患，避免和减少工程质量事件发生。

（1）在外墙装饰施工前，需对基层墙体进行严格检查验收，确保其墙面平整度和粘结度符合规范要求。

（2）施工过程中，应严格控制工艺参数，保证外墙各道装饰层按标准规范施工。加强对外墙抹灰层施工检查及关键部位、关键工序监理旁站，发现施工质量不合格的，应立即责令整改，确保外墙抹灰层施工质量符合要求。

（3）外保温工程施工时，监理单位、施工单位应对外墙保温层各个施工环节全数跟踪检查，主要检查粘贴饱满度、锚栓数量及深度等，避免保温板虚贴和锚栓虚打等行为，防止保温板脱落伤人。

（4）政府主管部门将住宅工程外墙装饰抹灰层及保温层等质量纳入日常监督检查的内容，加大对外墙抹灰层、保温层等装饰层材料和施工质量的抽查力度。对发现的质量问题，及时督促整改，对违法违规行为要依法严肃查处。

结语

建筑工程外墙开裂、渗水、起壳、脱落等质量缺陷风险预防，我们要从工程项目的设计、施工、材料、检测、验收等各环节着手；坚持管理与技术并重，抓住主要环节，提出破除管理难点、打通技术堵点的思路和举措，构建“事前设计源头保障、事中验收管理控制、事后实体检测验证”的管控机制。在外墙面装饰准备阶段、装饰施工阶段和装饰验收阶段的全过程进行控制，把控好每一个细部节点的质量关，从而有效的预防和减少外墙装饰面层开裂、脱落等质量缺陷风险事件发生，确保建筑工程的外在美观和安全可靠，真正实现老百姓满意的“好房子”。

来源：建筑工程鲁班联盟